別墅的地下室由原來單一儲藏間功能向多樣化使用功能轉變，例如家庭影院、酒窖、SPA區、健身房、收藏室等。換句話說，別墅地下室已成為決定整個別墅是否優異的重要衡量標準之一。
根據我國《建筑工程建筑面積計算規范》（GBT50353-2013）規定，地下室是指室內地平面低于室外地平面高度超過該房間凈高1/2的房間。基于地下室的建筑形式，采光、通風、滲漏水和返潮等往往是地下室在使用過程中的常見問題，尤其是在別墅地下室使用過程中滲漏水和返潮最為突出，因為這類問題使得別墅地下室漸漸成為業主眼中的“雞肋”空間而被長期閑置。
東方雨虹建筑修繕對大量別墅地下室使用現狀進行調研，發現滲漏水和返潮問題均會引發涂料和墻紙起皮、剝落，墻地面、頂面、家具、其它裝飾物及存儲物品表面出現霉斑等，業主及施工單位（或個人）往往把地下室滲漏水和返潮問題混為一談，不能準確分析問題產生的原因造成治理措施不能對癥下藥，從而導致別墅地下室因滲漏水或返潮問題引發的各類病害現象無法根治。
滲漏水和返潮問題產生的原因
滲漏水發生的三個必要條件，即水源、過水通道及過水動力(存在水壓差或毛吸作用)。別墅地下室的維護結構至少有50%是在室外地坪以下被土層所覆蓋的，地下水、雨水和室外綠化的澆灌水蓄積在土層內，形成第一個滲漏水發生必要條件即水源；因為設計、選材、施工等因素造成別墅地下室維護結構迎水面一側的外包柔性防水層及維護結構自防水體系均出現了缺陷，從而產生過水通道；因別墅所在地的水文及氣候條件等因素，當地下水位高于地下室室內地面就會產生過水動力即水壓差，而且往往會伴生毛吸作用。此時，別墅地下室必然會出現滲漏水問題。
結露是指空氣中的水汽能達到飽和狀態時（即空氣相對濕度達到100%），若環境溫度繼續下降，開始出現空氣中過飽和的水汽凝結水析出的現象。別墅地下室返潮問題是因地下室墻地面或頂面出現結露現象導致表面出現冷凝水的情況。當地下室內空氣濕度較高、地下室空氣溫度和地下室墻地面或頂面表面溫度存在溫度差，且墻地面或頂面表面溫度低于當時條件下（氣壓、溫度）的露點溫度，地下室內濕熱空氣接觸到表面溫度較低的墻地面或頂面，濕熱空氣溫度就會下降相對濕度上升，當界面接觸部位的濕熱空氣溫度下降至露點溫度即出現墻地面或頂面結露現象即地下室返潮。
當地下室出現涂料與墻紙起皮、剝落、霉斑等現象時，首先應判斷相關病害現象是由滲漏水引發，還是結露返潮引發。鑒于引發結露的環境條件比較容易判斷，一般可采用排除法，即通過技術人員計算或專用檢測設備確定或排除相關病害現象是否是由結露返潮引發。
具體方法如下：
科學計算
通過實測室內環境溫度、相對濕度、界面（墻地面、頂面表面）溫度，并查詢不同溫度條件下飽和水蒸氣壓表（或曲線圖）計算得出露點溫度，將計算得出的露點溫度與測得界面溫度進行比較，當界面溫度≤露點溫度時界面即會發生結露現象出現冷凝水。
設備檢測
FLIR MR176紅外成像溫濕度計，可在待檢測的別墅地下室內自動檢測出環境溫度、相對濕度、界面溫度、蒸汽壓、露點，并可在熱成像圖中標注出結露區域，該檢測設備能夠幫助技術人員快速地對別墅地下室是否存在結露返潮問題做出判斷。
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